根据市十七届人大常委会第二十二次会议日程安排，定于8月17日(星期二)上午举行联组会议,对全市小区物业管理工作情况进行专题询问。

会议由济南市人大常委会副主任李胜利主持

现在召开市十七届人大常委会第二十二次会议联组会议，对我市小区物业管理工作情况进行专题询问。专题询问是人大常委会依法行使监督职权的一种重要形式，通过询问方式，有利于人大常委会组成人员深度了解政府相关工作情况，督促有关部门依法履责，推动工作顺利开展。

为认真做好询问准备工作，市人大城建环保委员会及工作室进行了深入调研，广泛征集了各方面意见建议，并就重点询问内容向市人大常委会主任会议作了专题汇报。市政府对这次询问高度重视，市政府党组成员吕涛同志到会听取意见，还要代表市政府作表态发言;市发展改革委、住房城乡建设局、城管局、国资委、市场监管局、消防救援支队、公安局交警支队等7个部门的主要负责同志到会应询。

经研究确定，冯威、刘奎、国爱文、唐忠、傅金峰、冯雷、王毅、张海昕、孙贵民、鹿中华10位同志为询问人。现在，询问正式开始。

首先，请冯威代表发言询问。

问题一：关于物业服务质量。

我们知道，取消物业服务企业市场准入门槛，是国家放管服改革的重要举措，也为中小企业提供了历史性发展机遇。但是这个举措也是一把双刃剑，零门槛入场导致市场无序竞争，同时也削弱了企业的监管抓手。一些企业履约意识不强，很多居民反映物业服务不到位。

我手里有一份数据，2019年以来，市民通过12345热线反映的物业管理服务中，涉及到物业服务质量的占73.5%。同时我国《物业管理条例》中明确规定，要建立守信联合激励、失信联合惩戒机制，加强物业服务质量。

我的问题有两个：第一个，我市在加强行业诚信管理、构建良性市场竞争机制上有何举措?第二个，在完善物业服务内容和标准体系、提高物业服务规范化水平上有何打算?

该问题由济南市住房城乡建设局局长陈勇回答

陈勇：我来回答冯威代表的询问。

第一个方面，加强物业行业诚信管理的举措，有5个方面的举措。

一是开展物业管理行业诚信体系建设。2012年我们印发《济南市物业管理企业信用信息档案管理办法》，这也是省内第一个，累计发布守信激励失信惩戒机制。2021年，我们启用全程统一的物业信用信息系统，现在有526家物业管理企业纳入其中。其中A级以上信用等级企业47家，这为企业上市、招投标等方面提供报告。

二是强化小区物业监督检查机制。有两个方面，一个是根据全省统一要求，建立了物业企业双随机一公开检查机制，纳入信用管理向社会公布。二是推进小区物业长效服务检查机制，有一整套物业服务监管制度，我们现在正在开展大排查、解难题、访万家的行动，全部纳入社区网格。现在有60%的物业问题已经在网格中得到了解决，这就是要把矛盾化解在基层。

第三，建立小区物业服务质量综合评价机制。为此，我局印发《济南市住宅小区物业服务质量综合评价指导意见》，这个综合评价是由街道办事处组织实施，以业主的参评为主，主要围绕物业服务和服务标准、企业公开承诺开展评价，通过业主的满意度评价，物业服务现场评价、社区党组织评价，督促物业企业提高服务水平。

第四，建立小区信息公开制度。现在部里也有要求，专门在济南召开了工作会议，在全市所有的住宅小区客服中心和主要出入口设立统一公示，全面公示有偿服务的收费方式、服务内容、服务标准、投诉电话等信息，充分保障业主的知情权、监督权，依法查处非法物业行为，维护业主合法权益。

第五，加强物业信用成果运用。根据《山东省物业服务企业信用信息管理办法》规定，我们逐步将企业信用等级分类进行监管，它的结果也作为前期物业招标、业委会选聘物业管理企业，包括表彰评选推介这些活动的重要参考依据，实行守信激励、失信惩戒。

我们针对完善物业内容和服务标准、提高物业服务水平的相关打算，有以下几个方面：         一是法规制度方面的建设。完善物业地方法规管理体系，今年计划出台《济南市物业管理条例》，力求通过立法明晰权利义务，推进服务的公开透明，加大惩罚力度，规范物业管理，物业管理在《条例》制定后就有法可依。

二是制定了物业服务企业的从业相关规范。修订我市普通住宅物业标准，从而全面落实物业服务企业的主体责任，建立投诉快速处理机制，开展物业服务的相关培训，组织技能竞赛，总的目的就是提高物业企业的从业人员素质。

三是以党建引领提升社区物业服务水平。不能单纯把物业服务看成一种经济行为，要积极推进物业企业党的组织工作有效覆盖，推动物业服务质量提升。着力提升小区业委会的组建率，现在我们的水平还是比较低，要充分发挥业委会监督物业服务、征求业主意见建议的相关作用，抓住企业党建和业主自治这两个关键点，来推动物业服务管理和基层治理紧密融合，提升社区物业服务水平。济南市现在一直在探讨这方面的工作，也得到了部里和省里主管部门的肯定。

第四，健全公开制度，打造阳光物业。以解决群众关注的物业服务收费相关信息公开为切入点，会同市场监管局通过规范组织，提高物业服务收费和服务标准的透明度，规范物业市场主体，打造阳光物业。

第五，推动物业服务转型升级，搭建智慧物业服务管理平台，现在这项工作已经进行了安排，实现物业管理、智慧缴费、智慧报修、行业诚信智慧考核，来推动物业服务真正向高品质和多样化升级。

刘奎代表发言询问。

问题二：关于小区停车难。

老旧小区停车难和乱停车问题较为突出，很多车是停在市政道路上，这样很容易造成交通堵塞甚至出现安全问题。在今年5月，潍坊市出台了相关政策，开放公共场所限时免费停车的政策，政策一出，市民纷纷点赞。

请问，我市在缓解住宅小区、特别是老旧小区停车难的问题上有哪些具体措施?

该问题由济南市公安局交警支队支队长曹凤阳回答

曹凤阳：我来回答这个问题。小区停车难、停车乱这个矛盾确实是日益突出。这个矛盾也事关民生、事关每一个家庭、事关人民群众在交通领域方面的获得感和幸福感，也反映了一个城市的管理水平。

造成当前小区停车难的主要的原因有三个方面：首先，停车场的配建，原则是以配建停车位为主，以配建公共停车场为辅，以占道路停车泊位作为补充。而我们济南的一些开放式的老旧小区，多建于八九十年代，当初没有规划机动车停车泊位，所以造成开放式小区停车难更为突出。2005年以后规划的小区，虽然规划了停车位，但是配比较低，每户按照0.5个停车泊位配比。到2008年以后，才陆续提高到现在的标准，1：1.2的标准。

缓解小区停车难，采取这几个措施：

一是针对老旧小区，首先因地制宜地补建了一些停车泊位。近几年，市委市政府高度重视停车管理工作，也成立了静态交通集团，结合一些老旧小区、老旧街区、老旧楼宇的改造，见缝插针，利用闲置空闲的土地补建了一些立体停车库，有的建在了绿地底下，有的建在了学校操场下面。

二是实施小区微循环的优化提升改造。通过采取单向循环、双向通行、会车让行相结合的几种模式，对社区及周边道路的交通信号设施进行全面提升。近几年来，先后规划单行线292条，施化停车泊位20708个，有效缓解了一些开放式小区周边停车难的问题。

三是实施小区停车物业化封闭管理。按照党委政府主导、业务部门指导设计、小区自管自治的原则，对一些小区采取物业化的封闭管理，合理地收取一定的费用，减少一些僵尸车长期占用小区道路资源，增加了一些停车位，提高了一些泊位的利用率，也取得了一定的效果。像市中区乐山小区、槐荫区绿园小区、历下区的贡院墙根街小区，都取得了很好的经验，现在在全市推广。

四是推出便民服务举措，缓解停车刚需。近年来，我们推出20项便民服务举措，其中一项就是解决小区周边刚性停车需求，因地制宜、因时制宜，按照限时、限区域、限路段解决一些占道路停车的问题，缓解刚性需求。群众对这一点措施还是比较满意。

第二，针对新建小区。

一是新建小区的停车配建比例偏低的问题，在这里我也建议规划部门应该修订2012年实施的《济南市城乡规划管理技术规定》，要提高配比，特别是在医院、小区这些刚性需求比较大的地方，要提高比例。

二是解决配建车位只售不租的问题。现在济南交警接到的12345投诉，占总量70%的是停车问题。而根据我们的调查了解，很多电话都是一些开发商、物业管理公司的保安打的，他为什么要打?他也反对在小区周边道路上停车，因为小区道路停车以后，对他停车位的出售不利。它就倒逼着让交警去管占道路停车的问题，他好出售停车泊位，但它只出售不对外出租，这个问题要进行治理。在这里也建议物业管理条例的执行部门，我们住建局要推动只售不租的问题。

三是现在我们的小区在停车位设置方面，没有设置共享车位和来访车位，这也是我们的短板，下一步要加大这方面的投入。

第三方面，要挖掘现有的停车资源，推行我们单位内部的停车场错时对外开放，现在我们市政府也专门下发了文件，推动对外开放共享的问题。

国爱文代表发言询问

问题三，关于业主委员会。

党的十九大报告明确指出，要加强社区治理体系建设，发挥社会组织作用，实现政府治理和社会调节、居民自治良性互动。业委会作为业主和物业服务企业沟通的桥梁和纽带，已经成为新时代社区治理的重要着力点，但据调研了解，目前业委会组建难、履职难、换届难的问题比较突出，居民对业委会的满意度不高。全市1882个有物业的小区中，成立业委会的仅441家，还不足1/4，其中能真正发挥作用、实现良性互动的更少。

请问，业委会的成立和运行到底难在哪里?如何有效规范业主委员会的成立和运行，切实发挥好桥梁纽带作用?

该问题由济南市住房城乡建设局局长陈勇回答

陈勇：我来回答这个问题。全市1882个物业小区中，有业委会的仅450家。这个数字也确确实实体现了成立业委会的困难。

其中原因有以下五个方面：

一是大多数业主参与业委会这项工作的积极性不高。业主对开展业主自治工作参与的意识不是很强，应该说大多数业主都想成立业委会，并选举业委会，希望能真正起到维护业主利益的作用。但实际上我们在争取业委会候选人的时候，业主参与的意识不是很强。另外还有部分业主在实际工作中，对业委会的工作不是特别理解，也不是很支持，这也影响了想为大家服务业主的参与积极性。

二是部分街道办事处对这项工作重视程度不够。按照省里的《条例》规定，街道办事处和辖区政府是负责指导成立业委会、监督业委会依法履行职责。但在实际工作中，由于我们业委会成立之后，确确实实出现频繁更换物业以及业委会成员的问题，导致小区秩序不是很稳定，所以部分群众对成立业委会心存误解。

三是缺乏高素质的业委会代表人选。业委会作为业主大会的执行机构，承担落实业委会的决定和监督物业对业主的责任。这既需要有很强烈的责任心，同时还要有一定的专业知识。包括综合协调和组织能力，这在人选的选择上，也是比较困难，就是有些高素质具备条件的人，他不一定有精力或者积极性来参与业委会。

四是经费和报酬难以落实。按照现行政策，业委会工作经费和成员报酬，要从业主共有部分的收益中提取，或者是由全体业主承担。这个标准也是由业主大会商量决定。所以这个规定尊重了业主自治的权利，但也确实因为业主认识上有差异，经费和报酬有时候难以落实，这也影响了业委会的运行。 五是监督业委会运行的制度还不健全。个别业主委员会维权决策、违法决策，侵害了广大业主的权益，也造成了各种矛盾频发。

总结下来，主要是这五个方面。针对这五个方面，我们后面也要采取相关措施，从一些规范和制度上完善这项工作。

下面，我再汇报一下规范和成立业委会的相关措施。

一是以地方立法来规范业委会的成立和运作。人大非常支持，出台了《济南市物业管理条例》，通过立法明确业委会参选的条件、规范业委会成立的相关程序，完善业委会运作的相关制度，为街道社区依法依规推进小区业委会的成立、依法开展指导监督提供法律依据。所以这个《条例》是非常重要的。

二是要落实好街道的责任，努力创新业主自治形式。加强对街道组织业委会选举工作的监督，这是办事处的相关职责，必须要履行到位。同时加大业务培训力度，健全考核体系，组织街道重点对商品房住宅小区进行梳理，建立业委会选举的台账，对符合条件的小区要限时完成，这个要监督和督促。未能选举产生业委会的，由社区和物业管理委员会来代行职责，不能没人管。同时结合法律进社区，聘请专业人才作为业委会执行委员，也是在探索中提高业委会的工作效率。

三是加强制度建设，完善业委会的治理结构。有三个方面：一是明确业委会筹备组成员以及业委会候选人资格，力争推选出真正热心公益事业，而且有觉悟、有素质的业主当选业委会成员。二是建立业委会定期向业主大会报告制度，业主大会和业委会印章使用监管制度等相关的制度。三是建立业委会和业主大会运行情况，接受监督。

四是发挥桥梁作用，推动物业管理水平不断提升，督促业委会切实履行召集业主大会、监督物业企业等职责，架起业主与社区党组织、社区居委会和物业企业之间联系的桥梁，推动小区物业管理水平不断提高。

殷鲁谦：我们济南市有没有业委会做得比较好的?

陈勇：有这种典型，我们可以推出一些典型，作为标杆。

殷鲁谦：有没有可复制、可推广的典型?

陈勇：现在有做得非常好的，省厅也连续在市里召开现场会，我们想把他们的好经验组织一下，予以推广。

殷鲁谦：我同意你刚才讲的几条措施，可复制、可推广的这些经验，典型引领，规定制度是一个方面，但是基层治理怎么做，这个最现实。第二，业主委员会这件事情，在政府这边，从行业管理方面，谁来管理?

陈勇：从物业行业来说，是我们住建局来管，但是具体到业委会的成立，刚才我也汇报到了，还是由办事处组织实施。

殷鲁谦：建议市政府在下一步的工作中，进一步地厘清责任，各负其责，避免互相推诿、责任不清的现象产生。

陈勇：我们会后把这些意见建议抓好贯彻落实。

唐忠委员发言询问

问题四，关于业主公共收益。

请问，相关部门如何进一步加强监管，保障业主对公共收益的知情权、参与权、监督权和决定权?

该问题由济南市市场监管局局长王建森回答

王建森：我回答刚才的问题。物业问题是重要的民生问题，关系到每个老百姓的切身利益。这方面我们市场监管部门主要负责物业违规收费行为的查处，我们主要从三个方面加强监管。

一是全面落实公示制度。刚才陈勇局长也讲了，在物业小区要把这些有关的收费、有关的规定进一步公示，我们下一步和住建部门一起，通过组织发动居委会、业委会、业主等广泛参与，让这种收费的规定、收费的要求、收费的使用等，在小区的显著位置进行公示，以保障小区业主的知情权。

二是我们要开展检查抽查。市场监管局制定印发《关于开展物业管理领域收费检查工作的通知》，明确了检查的内容、措施、时间安排和相关要求，每月都要调度物业领域收费检查情况，区县市场监管局按照3%到5%的比例，对辖区内物业收费情况进行抽查，重点检查收费项目、公共收益是否在醒目位置公示，收费内容是否齐全。

三是及时查处违章行为。我们畅通群众的投诉渠道，及时处置各类物业收费问题，研究查处物业企业自立收费项目，不明码标价等违法违规行为。截至目前，我们共检查物业服务收费单位469家，处置这方面投诉226家，对7家物业服务单位下达了责令整改通知书，对它的行为进行责令整改。下一步，我们将联合住建部门，进一步加强物业服务收费监督管理，加大物业收费公开力度，切实保障业主的知情权、参与权、决定权。

一是加强信息公示，以相关工作为重点，深入开展加大物业服务收费信息公开力度，让群众明明白白消费工作，把信息公示情况纳入对物业企业的评价体系。

二是开展共建美好家园活动。从8月上旬到10月底，在全市范围内开展加强物业管理共建美好家园活动，这个活动是我们和住建部门联合发起，9月底前由街道办事处、居委会落实信息进行督导，我们也对辖区内物业企业逐一验收。对违反的企业，加大查处力度。

三是加大监管执法。市区两级住建监管部门根据工作台账和群众投诉举报反映的线索，开展集中专项抽查和检查，依法查处物业服务企业违法收费信息公示，规定行为曝光典型案例。

傅金峰委员发言询问

问题五，关于专项维修资金。

傅金峰：我提问的是关于维修资金使用方面的问题。按照《济南市住宅专项维修资金管理办法》，房屋交易时都要缴纳房屋专项维修资金，用于房屋公共部位的维修，专项维修资金就是房屋的“养老金”，直接关系群众的切身利益。据了解，目前我们济南市住宅专项维修资金有170多亿，但是有不少居民反映，维修资金的申请程序比较复杂，使用起来也比较困难，另外有的小区因历史遗留问题无法办理房产证，整个小区都没有缴纳维修资金。

下面问两个具体问题，专项维修资金的申请使用如何办理?对于没有缴纳房屋专项维修资金的房屋，公共部位需要维修时资金问题怎么解决?

该问题由济南市住房城乡建设局局长陈勇回答

陈勇：我来回答这个问题，回答之前，我先把专项维修资金的构成汇报一下。

我市专项维修资金分两大类，一个是已售公房的维修资金，从1996年开始建立起来，这是按照高层住宅30%、多层住宅20%的比例提取。二是商品房的维修资金，这个是2003年开始建立起来，标准是按照没设电梯的多层是每平方米60元，有电梯的房屋每平米120元这个标准来收取。缴纳的时候，业主在办理房屋入住手续前进行缴存。

为了提高维修资金的使用效率，优化维修资金的缴存，大幅精简维修资金使用申请的材料，现在已经实现了维修资金缴存从网上办、零跑腿。维修资金网上报、最多跑一次，现在已经实现。我市的维修资金管理使用效率得到了大幅度提高。

刚才傅金峰委员提到，我市的维修资金累计余额176亿元多，从2016年以来，资金年使用量突破亿元，现在累计使用接近10亿，看起来比例不高，但即便是这个比例，我市维修资金的使用量在全省是第一位。而且和全国同等规模相比，也是处在前列。这个问题是全国性的。

我汇报一下专项维修资金的办理程序。维修资金使用有两个程序，一个是一般维修程序，一个是应急维修程序。刚才傅金峰委员提到使用效率批准较慢、比较难用，其实体现在第一个程序上。因为一般维修程序，首先是由业委会或者由其委托的物业服务企业根据工程需要，要选择施工队伍，制定维修方案和预算，要向相关业主进行公示，并征求相关业主意见。《民法典》规定，使用维修资金必须要经过占业主户数和面积双2/3以上的业主参与决策。而且同一个业主需要超过参与业主的半数。这两个条件看起来不高，但说实话组织比较松散，各行各业都有。有时候召开业主大会进行决策说起来简单办起来困难。业主表决后再由业委会或物业企业书面或者通过网上申请维修资金。市住建局来审核，5个工作日内必须排出。所以它难是难在前面的程序上，但这是《民法典》规定的。

由于申请维修资金需要2/3以上的业主参与和决策，而且开会时要半数以上通过，导致了决策过程非常漫长。这是业主反映维修资金使用难的主要原因。

针对业主书面表决签字效率低的问题，我们现在也采取了一些措施，就是开发了电子投票系统，业主通过网络或者回复手机短信，就可以随时实现决策。我们把形式改变了一下，提供更方便的一些条件。

应急维修程序，这个相对来说更便捷一些。针对像电梯、消防、楼面防水、下水管道爆裂、高空坠物等这涉及到业主生命财产和严重威胁生命安全的决策，就可以采用应急维修程序。这个程序经过审核符合条件的项目，不需要经过业主的决策环境，立即可以进行抢修。但它是有门槛范围的，事后再向业主公示。这个最多是两个工作日，特事特办，马上就可以解决。

还有是怎么解决未缴纳资金的房屋维修问题。从全市的情况来看，房改房现在已经全部收齐，但现在有部分商品房和安置房住户还没有缴足。这个一个是2003年建成交付的商品房没有缴存制度，但是这部分数量比较少，3万户左右。二是部分的棚改安置房，他们还没有办理登记，所以也没有缴纳。另外我市部分房改房的维修资金余额不足，这也制约了房屋的正常维修。当然，为了解决这个问题，这次我们在《济南市物业管理条例》立法审议稿中，提出了相关措施，弥补了制度漏洞，这就把主体责任、具体程序、相关标准，都通过地方立法的形式明确。这个《条例》出台还有一段时间，对应缴未缴资金的，房屋维修的时候，就由业委会、社区居委会或物业企业组织相关业主，按照其应当承担的业务来分摊。

冯雷委员发言询问。

问题六，关于小区消防安全。

冯雷：消防安全是关乎人民群众生命财产安全、社会稳定、经济发展的一件大事。从前期调研情况来看，我们济南市还有不少小区不同程度地存在着消防设施损坏失修、挤占消防通道、楼梯间堵塞、私自加装防盗网等一系列安全隐患。前不久，我们国家应急管理部已经发布了《高层民用建筑消防安全管理规定》，这个规定填补了我们国家现行消防立法在住宅物业方面的一项空白，特别是对业主和物业服务企业承担的义务、职责，包括电动自行车的管理等，都做了明确的规定。

请问，我市在落实这部《规定》，进一步加强小区消防安全管理方面将采取哪些具体措施?

该问题由济南市消防救援支队代理支队长董新明回答

董新明：今年6月份，应急管理部发布了《高层民用建筑消防安全管理规定》，从8月1日开始正式实施。正如刚才冯委员讲到，这项规定填补了小区消防安全管理的空白，共有总则、消防安全职责、消防安全管理、消防宣传、灭火疏散议案、法律责任五个章节51条规定。特别是对消防设施损坏失修、电动自行车随意停放充电等7项违法行为设立了行政处罚。

近年来，我们支队积极发挥专业监管、综合监管的职能，也先后开展了电动自行车专项治理等行动，开展了老旧小区消防安全专项整治系列活动。这次《规定》的正式发布，为我们进一步服务市民百姓提供了法律依据。在下一步的工作中，我们将采取以下四项措施：

一是加强宣传。进一步增强住宅小区，特别是高层住宅小区居民的自防自救、学规守法意识。高层住宅涉及方方面面，多方利益，隐患成因比较复杂，有时候推动整改难度较大，所以居民养成自防自救的意识非常关键。下一步，我们将制作《规定》的一张图、明白纸，通过通俗易懂的形式向市民群众解读好《规定》。目前我们支队已经通过微信公众号进行宣贯，印发张贴海报20余万份，下一步，我们将充分利用微信微博、抖音快手、今日头条等平台，多渠道进行宣贯。同时将典型案例处罚，通过大众日报、济南日报进行曝光，引导市民发现身边隐患。目前，历下、市中等11区都已经有了处罚事例，这是最好的教育引导作用，起到了查处一个、震慑一批、教育一片的效应。

二是加强部门协作。坚决整治高层居民小区的出行难题。今年我们与市公安局创新建立了协作工作模式，联合市住建局对13家物业服务企业开展警示约谈。下一步，我们还将继续加强协作，对市民群众关注的焦点隐患进行联合执法，特别是对占堵消防车通道贴罚单，对电动自行车飞线充电、自动自行车进楼入户的居民依法进行劝导，严格依法执法。同时，对新建住宅严把验收关，这是和住建部门联合，从源头上落实消防车道划线、自动自行车充电车棚的建设，目前我们正在开展消防车进社区的活动，把消防车开进社区，实地检测一下哪些通道被占用、哪些通道不能实现消防车转弯通行，进行实地测试。

三是指导落实属地责任，疏堵结合，完善小区高层消防管理机制。我们消防部门执法，要多部门联合。一方面我们将在严格依法落实规定的同时，督导各级积极在老旧小区补齐停车缺口，增建充电设施，从源头上解决生命通道占堵的问题和电动自行车充电难问题。另一方面，督促村居物业公司落实常态化检查，养成遵守规定的习惯。

四是积极回应社会关切，推动解决社会热点问题。今年5月份，媒体报道济南某小区消防栓被盗用的事件，了解到事件以后，我们依法对个人进行了惩罚，积极回应社会关切问题。

今后，我们还将紧跟市民百姓的关注，妥善处理12345投诉举报问题，以宣贯《规定》为契机，进一步提高居民自救意识，为泉城市民创建更加满意的消防安全环境。

王毅委员发言询问。

问题七，关于物业服务价格。

王毅：物业服务收费标准是大家关心的问题，这关系到群众利益，也关系到物业行业的健康持续发展。在前期调研中及不少物业企业反映我市住宅物业自2012年实行政府指导价以来至今没有调整。随着群众对物业服务质量的需求越来越高，物业企业用工管理成本的增加，企业经营压力加大，有的中小物业企业只能以降低服务质量来维持生存。《山东省物业服务收费管理办法》规定，实行政府指导价的物业收费标准，应当根据经济社会发展水平以及物业服务成本来适当做出调整。县级以上人民政府价格主管部门应当建立物价服务收费成本调查和价格监测制度。

我的问题是：近几年我市住宅物业服务收费成本调查和价格监测的情况如何?在完善物业服务收费政策方面有何打算?

该问题由济南市发展改革委主任谢堃回答

谢堃：我来回答这个问题。对住宅物业的服务收费，从2012年开始，原来济南市物价局就相继建立了关于成本调查和价格监测、价格约谈等一系列制度。这个制度在2018年山东省出台物业服务收费管理规定之后，由发改委做了进一步的规范。就是说我们的制度一直是有，主要也是用来处理物业企业和广大业主之间的利益关系平衡。

从我们了解的情况看，刚才住建局也做了汇报，我们现在有77%的住宅小区还没有建立业委会，这些小区主要是通过跟物业管理公司之间洽谈，按照市场指导价进行定价。这个定价的依据，也是2012年物价局和原来济南市的房管局出台的一个价格文件来执行，按照“五个星”的价格来执行。我给大家简单汇报一下，这是77%的住宅小区，还有23%成立业委会的小区也大多沿用政府指导价的价格，这是指导价。从这个角度讲，把政府指导价进行调整，有利于整个物业管理服务业的健康发展。

去年，我们发改委对2017-2019年我市普通住宅前期物业服务价格进行了调查，我们找了6家物业服务企业、15家重点项目做了调查，根据去年的调查情况看，这15个项目6家企业，我们现在物业市场化的价格，从抽样调查来看，还没有达到2012年当时的顶格价格。

但是虽然这些物业公司没有达到2012年规定价格的顶格，但是毕竟由于人工成本的上升等等还是有所挤占。另一方面，现在物业企业通过停车收费，包括一些广告收入，也有一些额外收入，也能多多少少对冲一下人工成本上涨的压力。这是我们去年调查以后得到的基本结论。去年因为疫情的原因，就没有贸然地启动对物业收费的价格调整，这是一个非常客观的实际现状。

下一步，我们准备从三个方面做。

一个是加强收费政策的调研。发改委从6月开始，大概在9-10月份能完成，已经启动了物业服务收费政策的专项调研，也是广泛征求了社会各方面，包括物业企业，也包括业主的意见。目前这个调研还在进行中。同时我们也考虑到，《济南市物业管理条例》已经进入立法审议的程序，我们都等着这个《条例》尽快出台，也想结合新《条例》的精神，制定一些更为可行的普通住宅前期物业服务的收费政策。这里面包括像前期物业服务的等级和收费标准、菜单式服务以及相应的收费政策，包括空置房收费减免比例，也包括公共收益的提取比例等方面，先把政策的东西拿出来。这是第一方面。

第二方面，开展物业服务的收费成本调查。在去年我们抽样调查的基础上，按照《山东省物业服务收费管理办法》规定，根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素，实现分等级定价。下一步，我们主要还是配合好市住建局对现行物业服务的等级标准进行修订。同时继续开展物业服务的成本调查，为研究收费标准问题提供有力的支撑，更加准确的支撑。

第三方面，配合做好物业服务和收费规范工作。目前，物业收费方面市民反映较多的是质价不符的问题。就是他们认为物业企业按照高标准的等级来收费，但是服务达不到相应的标准要求。对此，发改委也将配合住建局、市场监管局做好两方面的工作，一个是对物业服务的星级认定，加大收费价差执法力度，督促物业企业提高服务、提高业主满意度。二是加强组织引导和服务，推进住宅小区成立业委会，强化自治管理，保障业主依法维护自身权益。汇报完毕。

张海昕委员发言询问。

问题八，关于行政执法进小区。

张海昕：近几年我市大力推动网格化管理，通过小网格构建大城管服务格局，市容市貌得到了明显改善。但是在调研中我们也了解到，目前住宅小区内的违章搭建、毁绿占绿、餐饮油烟的现象还是比较普遍。由于物业服务企业不具备行政管理职能，所以他们的提醒和督促效果不理想，很多问题得不到解决。所以在调研中，大家对行政执法进小区的呼声比较高。

请问，相关部门在推进综合行政执法进小区方面有哪些具体措施?如何进一步完善行政执法进小区的沟通协作机制?

济南市城管局局长孙世会回答

孙世会：我觉着市人大抓住小区物业管理这个题目进行专门质询，非常必要、非常及时，这个题目抓得非常准。从前期我们搞的垃圾分类进小区来看，难度相当大。小区物业搞得好的，就配合比较好，小区物业搞得不好的就很难。特别里边涉及到包括居委会、业委会、物业公司，涉及到小区的方方面面，而且它直接关系到咱们广大市民群众的获得感和幸福指数。

所以小区从我们城管来讲，前期在执法方面介入得很少，原来基本上不大进社区。从一个方面来说，现在全市的综合执法队伍一共1052人，169个中队。虽然说起来是基本涵盖了每个办事处、每个乡镇都有中队，但是人太少了，一共一千多人，一个中队平均下来只有6个人。所以它的力量有限制，很难进入的社区里面。六个方面，打通原来的执法界定上来说，基本也是从工作的一些流程、工作执法的一些限制，不进社区基本很难。

但是今年以来，结合垃圾分类等工作，我们持续在这里力推行政执法综合进社区，特别是进小区。今年元旦开始我们推出来“三小一堆”治理，在一些小区里，特别是一些封闭小区、老旧小区里边是非常突出的。当时我们排查了3093处违法，根据各种举报。后来实际上查处的是达到了4135处，实际完成的，治理小棚子、小顶子、小菜园的私搭乱建、垃圾堆专项治理是4145处。清理出来的空地，通过复绿，种植一些乔木，划出一些车位等各种行为，使很多小区的面貌得到了很大的提升。这一块是我们联合住建、园林、绿化一起成立了专班，而且这个专班直到现在还在持续发挥作用。同时也在治理当中力推垃圾分类进小区，把物业公司、社区居委会、业委会几方面的力量充分调动起来进行治理。

从违法行为的查处来看，一个是针对餐饮油烟治理，现在很多小区里边群众举报比较多的就是他们搞一些餐饮饭店，这一块我们和市场监管局、生态环保局一起，搞了一个餐饮油烟专项治理行动，下发了《餐饮油烟综合治理的实施方案》，通过联席会议、联合检查、突击检查等形式，建立了长效机制。今年上半年，我们查处了餐饮油烟方面的案件是28起，处罚了27万多元。

再就是针对养猫养狗这些动物粪便治理，这也是群众反映比较强烈。当然，前期省人大、市人大专门出了文明养犬的有关条例，在这之前我们就针对这个进行了一些专项治理。一个是在公共区域设立了112处动物粪便收集桶，这一块还在力推的过程中，方便市民投放。二是在小区责任区里，保洁人员要采取全天后的捡拾，对人行辅道容易踩到的地方及时清理。这里面小区物业设置1552处犬粪的收集措施，使文明养犬措施能落到实处。这一块也是做了很多处罚。

最后一点，通过评选最美小区来促进管理。目前我们以城管委的名义推出来这方面的评选，正在实施的过程中。治理小区的“八乱”，乱停乱放、乱贴乱画、乱围乱挡、乱撤乱挂，来助推文明城市创建。我就汇报这些。

孙贵民委员发言询问。

问题九，关于老旧小区物业管理。

孙贵民：我询问的问题也是大家比较关注的，就是老旧小区物业管理问题。从目前老旧小区的情况，有的小区基础设施不配套，有的设施没有移交，现有设施也缺乏维修，一些设施存在老化失修的情况，安全隐患也比较多。从住户的情况看，有一定比例的小区业主物业管理需求包括消费的意愿比较高，从物业企业的情况看，应该说面对老旧小区物业管理存在困境，收费难、效益相对较低，影响一些老旧小区的积极性。对当前老旧小区的物业管理问题的困境，政府有哪些考虑和打算?

该问题由济南市住房城乡建设局局长陈勇回答

陈勇：我来汇报。我市现在2009年之前建成的老旧小区涉及居民73.2万户，这部分的老旧小区确实存在问题，主要是小区配套的基础设施不完善，生活不便利，环境脏乱差。市委市政府对老旧小区的整治非常重视，为改善老旧小区的物业管理、居住条件，我市正在采取一些措施逐步解决。

一个是大力推进老旧小区的整治改造。2015-2019年这是第一阶段，在这个阶段，从2015年开始就部署对老旧小区整治工作，重点整治1995年前建成小区的基础管理。全市共投资43亿元，整治改造老旧小区3012万平方米，涉及居民40万户，这是基本的整治。通过整治，应该说一大批老旧小区配套功能得到了初步完善，包括老历下区的燕山小区、天桥区工人新村等，都得到了市民点赞。第二阶段是2020年之后到现在，一直还在推进。我市老旧小区改造纳入中央财政补助的支持范围，改造重点从小区基础设施、环境整治，转向了老旧小区的水电路气暖民生服务设施的短板，这样整个小区整治的内容得到了丰富。一个是创新了统筹政策，济南市出台了关于深入推进老旧小区改造实施意见，明确了把小区里的基础公共设施改造和水电暖等改造相结合，不是过去光修修路、刷刷墙、搞点绿化，这是一些专项改造也统筹规划。二是统筹专项推进机制，现在是市区街三级协同，条块结合。三是强化工作措施，我们也制定了老旧小区的调度督办和通报机制，每年进行工作考核，制定了考核细则，加强工作调度和考核，来推动这项工作高质量往前推进。四是突出部门协作，市区两级加大专项改造牵头部门的协调力度，因为涉及到11个专项，涉及到多个部门，是个系统工程，不是单独一个部门能干得了的。我们采取不定时召开领导小组会、专题协调会，来确保专项改造工程和老旧小区的公共设施改造工程同步实施。2020年以来，第二阶段现在已经改造了老旧小区1228万平方米，平均每年大概600多万平方米，涉及居民12.9万户。这个计划我们一直推进到2025年。这是一个方面。

第二，探索老旧小区物业管理模式。老旧小区没有专业的物业管理机构，其实就是个费用问题。我们一个是建立党组织领导下的多方联动机制，现在建立了社区业主、物业企业和相关单位共同参与的联席会议制度，定期研究小区的一些重大事项和物业服务管理问题，应当说老旧小区的居民自治现在迈出了步伐。充分发挥社区党委和网格员的引导作用，引导广大居民了解物业管理的一些基本常识，增强契约意识，履行合同服务。二是建立改造户为老旧小区的服务。专项设施改造了之后，为专门的物业管理进入创造条件，征求全体意见来选择物业企业，对改造之后的老旧小区实行专业化管理服务。对于暂时还不具备市场化服务条件的老旧小区因地制宜、分类施策。通过有资质的物业服务参与参与小区改造，支持社区党组织、居委会领办公益物业，鼓励有实力的国企、依托有实力的企业托管等等。现在有些企业愿意参与改造，但通过改造之后，它直接接管了，我们正在进行推广。三是开展小区物业服务先提供一段时间的物业服务免费体验，来引导居民形成市场化服务的意识。有了物业管理以后先不收费，先让大家感受一下服务水平的提高，那大家就有了积极性。在此基础上，逐步过渡到专业化物业服务，同时也鼓励物业公司开设微利服务项目，提供低收费个性化服务，在方便居民生活的同时，也适当增加物业公司的营业收入。现在历下区建筑新村街道等试点项目也已经取得了一些积极的成就。我就汇报这些。

鹿中华委员发言询问。

问题十，关于“三供一业”移交。

鹿中华：调研发言，一些国有企业中“三供一业”移交不够彻底，引发了一些基础的问题，比如有的小区就曾因出现供热改造责任不落实、资金不到位，导致供暖季到来的时候，供暖费没人收、供热没人管。

请问，如何加快推进解决“三供一业”改造不到位、移交不到位的问题?

该问题由济南市国资委主任李旭东回答

李旭东：按照国务院的安排部署，济南市是2017年开始全力推进企业“三供一业”分类移交工作，共涉及到央企、省企市企企业87家，涉及到职工住户7.9万户，在山东省是遗留问题最重的地市。对这个工作，市委市政府高度重视，专门成立了市领导担任组长的领导小组，并成立了工作专班，专班进入企业进行调查摸底，协调企业和县区政府、街道一企一策制定方案，积极推进移交。应当说移交工作总体还是比较顺利。目前已经是全部按照时间要求签订了移交工作协议，移交改造资金也已经全部到位，移交改造工作基本完成，这项工作在全省也是走在前列的，在全省的工作会议上还专门做了典型发言。

但是从目前来看，移交工作也是存留一些不到位的问题。为了推进移交工作全面彻底完成，今年6月份，市里专门推进了移交工作回头看，查找存在问题、督促移交工作落实落地。从回头看的情况来看，主要存在三个方面的问题：

一是部分家属区未成立业委会，这是一个共性的难题，对国有企业职工家属区也是如此，因为原来企业的职工家属区，都是由企业来管理，基本不收费或者是收取很少的费用，由企业进行补贴。现在职工家属区移交到社会上，社会上实行市场化方式，许多职工比较抵触，也对成立业委会工作不支持，阻碍业委会成立。

二是老旧零散社区，特别是开放式社区物业移交不到位，这也是一个难点。对老旧社区，特别是开放式社区，本身管理比较困难，另外确确实实这些社区都是建设比较早，现在缺乏物业办公用房等基础设施，所以社会上物业进驻的积极性不高。这一共涉及到5个企业、15个家属区。

三是部分维修改造项目未彻底完成。目前主要是职工在供电改造项目没有完成，一共15个项目。供电项目改造技术要求比较高，包括资金要求也比较大，特别是还有的涉及到变压器改造、电线杆改造，还有部分职工家属阻挡施工的问题。所以供电改造进展比较缓慢。

下一步，针对这些问题主要采取以下措施：

一是积极推动家属区成立业委会，积极协调相关企业配合住建、县区街道做好干部职工的思想工作，提高物业化市场化意识，争取2021年底全部成立业委会。

二是推动老旧零散社区，特别是开放式小区的属地管理，刚才陈局长回答中也阐述了采取多种多样的方式，有的可以通过改造，有的可以通过社区提供便民物业，或者是采取和周边街道、周边社区物业统筹管理的方式，一个小区一策进行推进，把老旧零散小区和开放式小区的物业管理建立起来。

三是推动“三供一业”改造受理工作，积极协调供电及相关部门加快改造进度，并做好职工工作，配合施工单位施工，为施工企业提供方便。力争在10月份完成改造，今年底全部完成改造。

李胜利：由于时间关系，本次联组会议询问环节就进行到这里。其他常委会组成人员如果还有问题，会后以书面形式提出，由常委会办公厅转市政府有关部门回答。

现在，请市政府党组成员吕涛同志代表市政府作表态发言。

吕涛：小区物业管理事关市民群众切身利益，事关基层社会有效治理。这次市人大常委会开展全市小区物业管理工作专题询问，是对我市小区物业管理工作的一次检阅和督导，对于全面提升小区物业管理水平、加快构建基层治理新格局具有重要的推动作用。

刚才，各位委员、各位代表针对我市小区物业管理的重点和难点问题进行了专题询问，提出的问题非常客观、非常精准，为我们做好下步工作理清了思路、指明了方向。一会儿，殷主任还要做重要讲话。我们将认真落实殷主任的讲话要求，虚心接受各位委员、各位代表的意见建议，落实落细工作举措，全面提升我市小区物业管理水平。重点做好以下工作。

一、提高政治站位，持续抓好问题整改。针对各位委员、各位代表指出的业主委员会成立和运行难、老旧小区物业管理滞后、小区综合执法效果不理想等问题，以及工作中发现和市民服务热线反映的小区装修垃圾清运不及时、电梯管理不到位等问题，市政府将始终树牢以人民为中心的发展思想，坚持以问题为导向，强化工作谋划与统筹，区分不同类别问题，分类建立工作台账，细化整改措施，加强督导检查，限期整改到位。同时，充分利用市民服务热线等渠道，及时发现掌握新问题、新情况，及时予以研究解决，并注重探索建立长效管理机制。通过持续推进问题整改，促进小区物业管理工作不断规范提升。

二、健全工作机制，推进物业管理融入基层社会治理。近年来，针对物业管理与基层社会治理融合不够的问题，我市坚持以党建引领“泉城红色物业”建设，搭建起“党建引领、部门主管、基层主抓、共建共治”的小区物业管理新格局，着力打通基层社会治理“最后一公里”，取得了阶段性成效。下一步，我们将及时总结工作经验，不断完善工作推进机制。

一是完善“四级”监管体系。健全市、区县、街道、社区四级物业管理工作机制，落实街道、社区物业监管责任，做实街道物业管理办公室、环境和物业管理委员会，完善社区“红色物业”议事协商机制，及时解决群众诉求。

二是完善多方协调机制。健全以社区党组织为核心，居委会、业委会和物业企业共同参与的党建领航红色物业工作机制，推行居委会与业委会、物业企业“双向进入、交叉任职”，凝聚各方合力，研究破解小区物业管理难题。

三是完善“网格+物业”管理模式。将物业服务领域7大类、30多项易发频发问题纳入社区网格化管理，建立职能部门、社区、物业企业联动机制，实现“小事不出社区”，及早把矛盾化解在基层。

四是创新小区物业服务方式。鼓励物业企业拓宽新型业态，大力发展社区服务业，积极探索“物业+养老”等模式，不断满足居民多样化消费需求，着力打造“泉城物业、服务全程”品牌，推动物业服务向高品质多样化升级。

三、强化依法管理，加快物业管理法制化进程。今年3月，市政府向市人大常委会提交了《济南市物业管理条例(草案)》，目前正在审议中。这将是我市第一部物业管理地方性法规，对规范我市物业管理、维护业主和物业企业合法权益、改善人民群众居住和工作环境、促进和谐社区建设起到根本性的推动作用。《条例》出台后，我们将全力推动《条例》有效执行,及时做好宣传和培训工作，在规范业主自治、完善市场机制、强化行业监管等方面制定出台配套政策，完善小区物业管理制度体系，确保《条例》落实到位。

各位领导、各位委员、各位代表，市政府将以本次专题询问为契机，进一步加强监督管理，建立完善齐抓共管、共商共建的物业管理工作机制，实现政府、社会、业主同向发力，推进物业行业健康可持续发展，不断提升市民获得感、幸福感、安全感。同时，也恳请市人大常委会一如既往监督指导市政府工作。市政府将认真落实市人大及其常委会各项决议决定，严格依法行政，不断提升工作水平，为加快建设新时代现代化强省会作出积极贡献。

李胜利：下面，请市人大常委会主任殷鲁谦同志讲话。

李胜利：刚才，常委会组成人员和人大代表积极提问，政府相关部门认真作答，充分体现了双方与会同志尽职履责、勇于担当的良好作风。市政府党组成员吕涛同志代表政府做了很好的表态发言，展示了政府回应群众诉求，加强物业管理的决心和举措。殷鲁谦主任作了总结讲话，提出了明确具体的要求。大家要深刻领会，抓好贯彻落实。会后，市人大常委会将形成相关审议意见，转交市政府研究办理，希望市政府及各有关部门认真抓好审议意见的落实。相信通过大家共同努力，我市的物业管理工作必将得到新的改善，取得新的提升。联组会议到此结束。